ACHETER  Non titré / Titré 

Les biens non titrés ou Melkias 

sont des biens ne disposant pas de titre de propriété en zone rurale. la compétence et les délégations reviennent à un Adoul, répondant au droit Coranique qui concerne les actes de la vie privée. Comme un Notaire, il est indispensable dans les transactions immobilières exclusivement sur des biens non titrés.

Les actes d'un Adoul sont rédigés en Arabe et c'est également ce dernier qui rédigera les actes de vente dans les Tribunaux et Autorités compétentes. L'Hyazat est un droit d'usage sur un terrain nu ou pas, pour une personne cultivant le terrain ou y vivant depuis une période ininterrompue de 15 ans. Ce droit doit être officialisé par un Adoul.

Les biens titrés ou enregistrés

Réalisée chez le Notaire, ce dernier ne peut faire la transaction si le bien n'est pas enregistré. Aussi, si le bien, objet de l’acte de vente, est en cours d’immatriculation alors le Notaire sera habilité à dresser l’acte de vente. Le Notaire a la compétence de rédiger le titre en français.

À savoir

Depuis près d'1 siècle, l'Etat Marocain poursuit la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers non titrés (Melkia) sont progressivement transformés d'un statut coranique (Empire du droit Musulman) vers des biens titrés définitifs. Toute personne, titulaire d'une propriété immobilière basée sur une Melkia , peut demander la régularisation de sa propriété et de son inscription sur les livres fonciers.

La procédure d’enregistrement permet l'établissement d'un titre de propriété inscrit à la Conservation Foncière. Elle est régie par le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913). L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) est en charge de la procédure d'immatriculation des biens. Un conservateur de la propriété foncière et des hypothèques, présent au chef-lieu de chaque Tribunal de première instance, est chargé de la tenue du registre foncier relatif à la circonscription du Tribunal et de l'exécution des formalités et des procédures prescrites pour l'immatriculation des immeubles. En cas de cession l’immatriculation demeure facultative, mais elle est conseillée. Une fois déposée, la  demande d'immatriculation est définitive et ne peut être retirée.

Elle est obligatoire lorsqu'il y a changement de propriétaire ou saisies immobilières.

IMMATRICULER en 5 étapes

1° Réquisition, demande d'immatriculation

Selon l'article 10 du Dahir du 9 Ramadan 1331, la réquisition peut être demandée par toute personne ayant un lien avec l'immeuble (propriétaire, copropriétaire, usufruitier, créancier...). La requête déposée doit comporter un certain nombre de renseignements.

2° Publications, bornage provisoire et plan

Dans les dix jours du dépôt de la réquisition, le conservateur en dresse un extrait et rédige un avis indiquant le jour et l'heure auxquels le bornage provisoire doit avoir lieu. Le bornage doit être réalisé par un géomètre expert au service du Cadastre, assermenté par le service de la topographique.

L'extrait de la réquisition et l'avis de bornage provisoire sont publiés au Bulletin Officielle. Ils font également l’objet d’une expédition au Caïd, au Cadi et enfin au Juge de première instance. Le bornage provisoire est effectué à la date prévue en présence des personnes convoquées (requérant, propriétaire non requérant, propriétaires limitrophes de la propriété, intervenants/opposants). Le conservateur ou son délégué constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l'état des lieux et procède à toutes les autres constatations et mesures d'enquêtes utiles. Le géomètre dresse un plan sommaire dit plan de bornage provisoire.

Le conservateur dresse un Procès-Verbal de bornage provisoire si le requérant ou son mandataire s'est bien présenté à la convocation. Ce PV est signé par le conservateur, par toutes les parties intervenantes et si il y a lieu, mention est faite qu'elles se refusent à signer en cas de contestations et ou d'oppositions. Si le requérant ne s'est pas présenté à la convocation du bornage, la réquisition est considérée comme non avenue et la procédure classée sans suite.

3° Opposition(s) au bornage

Le conservateur fait publier et afficher un avis précisant que durant un délai de deux mois à compter de la publication de cet avis au Bulletin Officiel. Pendant ce délai, des demandes s’opposant à l’immatriculation peuvent être formulés aux autorités. Passé ce délai de deux mois, aucune opposition ne pourra être émise. A l’issu de la procédure, un avis de clôture du bornage provisoire est publié au Bulletin Officiel, le bornage devient alors effectif.

4° L'immatriculation et le titre de propriété

A l'expiration des délais et si tout est régulier,  le Conservateur procède à l’immatriculation. Il établit un titre reprenant la description détaillée de l'immeuble, les coordonnées et l’état civil du propriétaire, les droits immobiliers existant sur l'immeuble. Le titre est rédigé en français.

5° Les effets de l'immatriculation

Le titre de propriété est définitif et inattaquable.

FRAIS & TARIFS

À savoir

Hormis les honoraires, commissions et pourcentages les frais sont donnés à titre indicatif et peuvent être légèrement variable en fonction des dossiers. 

FRAIS D'ACQUISITION

Droits d'enregistrement : 2,5 %

Conservation Foncière : 1 % + 150 Dh (certificat de propriété)

Taxe notariale : 0,5 %

Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de 2500 Dh + T.V.A à 10 %

Mise à jour des constructions à la conservation foncière (facultatif) : 0,5 % + 75 Dh

Frais divers (timbres…) : 1500 à 3000 DH

Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 Dh

Droits superficiaires : 45 Dh par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)

Géomètre : environ 3000 Dh

FRAIS D'IMMATRICULATION

Droits de publication : 450 DH

Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 DH + 2 % de la valeur au-dessus

Droits superficie : 45 DH par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)

Droits fixes : 75 DH

Duplicata : 75 DH

Géomètre : 2 500 DH environ

Frais divers (timbres…) : 1500 DH environ.